Médano by Viñoly es un innovador desarrollo residencial multifamiliar de lujo y enfoque sustentable en el Departamento de Canelones. Se trata del último proyecto concebido por Rafael Viñoly, fallecido en 2023, actualmente en obra y con finalización prevista para 2028.

El conjunto, emplazado detrás de las dunas y en el borde de un barrio residencial de baja altura, se integra con delicadeza en el paisaje costero en una ubicación excepcional: es el único terreno en el Gran Montevideo que no está separado de la playa por una ruta.

Su forma alargada y sinuosa reduce al mínimo su impacto visual sobre el entorno y lo vuelve prácticamente invisible desde la playa. Esa decisión proyectual sintetiza una de las constantes en la obra de Viñoly: una arquitectura de fuerte originalidad estructural, capaz de trascender y de dialogar con el lugar desde una lógica precisa y duradera.

Este proyecto es el segundo en Uruguay de Integrated Developments (ID), la desarrolladora cofundada por Rafael y Román Viñoly, su hijo, que es independiente del estudio de arquitectura aunque ambos están estrechamente relacionados.

El conjunto residencial serpentea en la duna con un cuerpo bajo, aterrazado y cubierto de jardines.

La firma reúne todos los eslabones de la cadena de valor del desarrollo inmobiliario -desde el diseño y la construcción hasta la comercialización y la gestión de la propiedad- y centra su actividad en localizaciones privilegiadas y sostenibilidad ambiental. Esta estrategia operativa y financiera de largo plazo le permite gestionar los activos con el propósito de que sigan mejorando con el tiempo.

Para Román Viñoly, CEO de Integrated Developments y partner en Rafael Viñoly Architects (RVA), este paso hacia un modelo de desarrollo más integrado retoma una idea central de su padre: un edificio siempre tiene responsabilidades respecto del lugar y de las personas. Lo cual, según explica en la entrevista con ARQ, no puede resolverse adecuadamente si las decisiones se toman de forma fragmentada.

El conjunto, emplazado detrás de las dunas y en el borde de un barrio residencial de baja altura.

Genius loci y valor público

Médano se implanta en una ubicación excepcional, detrás de una duna y en un terreno conectado directamente con la playa. Esa condición privilegiada implica también una responsabilidad: la de intervenir en un entorno que, por sus características, tiene un fuerte valor público.

Así, el equipo de proyecto decidió desarrollar un edificio de perfil bajo, que se mimetiza con el paisaje y desaparece de la vista de quienes disfrutan de la costa.

A lo largo de sus 425 metros de longitud, el edificio alberga aproximadamente 120 unidades de entre uno y cinco dormitorios, organizadas en una configuración aterrazada que permite que casi todos los departamentos tengan amplias terrazas abiertas al cielo.

Otro aspecto central del proyecto es una hibridación tipológica, con la combinación entre un conjunto residencial y la gestión de movilidad de una terminal aeroportuaria. Una relación singular de la que resultan residencias con un grado de independencia poco habitual.

La configuración nace de la mezcla entre edificio residencial y lógica aeroportuaria.

El 85 % de las unidades tiene jardín propio, sin vista a vecinos y el acceso se produce en automóvil directamente hasta cada unidad. Eso es posible gracias a una organización horizontal y relativamente estrecha del edificio.

Sebastián Goldberg, director en RVA con base en Uruguay, define a Médano como un nuevo concepto de vivienda multifamiliar, que en su funcionamiento se asemeja a un barrio cerrado, aunque con los beneficios de la propiedad horizontal.

Según explica, cada unidad puede recibir el automóvil directamente y cuenta con un jardín de dimensiones poco habituales para este tipo de programa, comparable al tamaño de un lote típico de 15 metros de frente en Carrasco.

La propia imagen del conjunto remite a una duna, también por la manera en que se estructura la circulación, con calles vehiculares en los niveles 1 y 3. En ese sentido, los accesos, la espacialidad y la intimidad de las unidades se acercan más a la lógica de una casa que a la de un departamento convencional.

Un aterrazado que permite que casi todos los departamentos tengan amplias terrazas abiertas al cielo.

También las alturas interiores refuerzan esa percepción: mientras en Montevideo lo habitual es trabajar con 2,40 metros, aquí los ambientes alcanzan los 3 metros.

El edificio parece enterrarse a sí mismo al cubrirse con una especie de manta vegetal de pasto y plantas. Para el usuario, esa operación no busca solo una relación visual con el paisaje. A través de terrazas con vegetación y huertas, el proyecto propone una experiencia sensorial más amplia, en la que las cualidades táctiles y olfativas del entorno ingresan al interior.

Dos calles vehiculares permiten el acceso directo a las unidades.

A eso se suma una intervención sobre las condiciones naturales del lugar. El humedal existente desbordaba hacia la playa, de modo que la laguna hacia la que se abre la fachada posterior del edificio recompone esa capacidad de amortiguación y, al mismo tiempo, ofrece una respuesta frente a la erosión. Se trata, además, de una solución desarrollada junto a la autoridad ambiental de Uruguay.

La curva suave protege la escala doméstica.

Unidades atípicas

El desarrollo se implanta sobre un predio costero de 6,5 hectáreas, con 550 metros de frente sobre la costa y una superficie edificable de 44.000 m2 (cerca de 37.000 m2 comercializables, a los que se suman 10.800 m² de cubiertas verdes habitables).

Tramo típico del conjunto de más de 400 metros lineales.

Los departamentos poseen expansiones que se orientan hacia la playa, al sur, o hacia una gran laguna, al norte, y refuerzan la idea de una experiencia residencial estrechamente vinculada con la naturaleza. Las unidades orientadas al sur cuentan con cochera privada, mientras que las orientadas al norte disponen de plazas cubiertas a no más de 30 metros de sus accesos.

4 dormitorios con servicio

“En ese sentido -sostiene Goldberg- todas las unidades son excepcionales: no existe aquí la lógica tradicional de frente y contrafrente”.

La singularidad radica también en que ningún apartamento se sitúa sobre otro. Los grandes jardines privados, junto con el cuidadoso tratamiento del aislamiento visual y acústico, hacen que cada vivienda se perciba más como una casa independiente que como un departamento convencional.

Unidad de un dormitorio

Esa sensación se intensifica gracias al acceso directo a cada unidad, sin necesidad de halles ni circulaciones comunes rígidas.

4 dormitorios con cochera

Desde el punto de vista constructivo, Goldberg remarca que el proyecto también resulta especialmente innovador. La planta baja y el primer piso se resuelven en hormigón armado, y sobre esa base se desarrolla una estructura híbrida de mass timber con losas colaborantes de hormigón.

De este modo, alrededor del 70 % de la superficie del edificio se construye en madera, con el objetivo de reducir la huella de carbono y avanzar hacia un proyecto de huella neutral.

La estructura fue diseñada con la asistencia de un estudio canadiense con amplia trayectoria en sistemas de madera maciza, junto con asesores acústicos de Francia y la ingeniería del equipo de Arboreal. “El desafío es enorme, tanto por la escala como por la longitud del conjunto, podría tratarse de uno de los edificios de mass timber más extensos del mundo”, especula Goldberg.

También explica que este sistema responde a una lógica muy distinta de la de los métodos tradicionales a los que está habituado el mercado uruguayo.

Los grandes jardines privados hacen que cada vivienda se perciba más como una casa independiente.

Aunque el estudio ya había explorado esta tecnología en otras ocasiones, este es el primer proyecto en el que la desarrolla a nivel ejecutivo. La madera expuesta en los interiores no solo aporta una fuerte dimensión estética, sino también una regulación natural de la humedad.

A la vez, advierte que trabajar con madera implica comprender un comportamiento estructural diferente, más cercano en ciertos aspectos al metal que al hormigón. “Existen limitaciones vinculadas a luces y vigas, y cambian de manera notable las secciones de los elementos, así como las variables asociadas a deflexiones y vibraciones”, enumera.

En relación con las terrazas verdes, Goldberg insiste en que subestimarlas sería un error grave en cualquier edificio, y más aún en este caso. Médano contará con cerca de 11.000 m2 de jardines aterrazados en altura, más piscinas y decks.

Esa decisión exige un nivel muy alto de impermeabilización y un control riguroso de la humedad, ya que la madera no puede quedar sometida a ciclos constantes de mojado y secado sin comprometer su desempeño estructural.

Por eso, el proyecto incorpora protocolos y ensayos muy estrictos, además de sensores de humedad que permitirán detectar precozmente cualquier problema durante la vida útil del edificio.

La relación con la naturaleza de la laguna y el mar es cercana.

En cuanto a la envolvente, la fachada perimetral y los cerramientos verticales se resuelven mediante una piel de vidrio con carpinterías corredizas de muy alta calidad, con gran hermeticidad y sin puentes térmicos. Los frentes de losa, ya sean premoldeados o de madera, y otros sectores especialmente expuestos, se protegen mediante reparos y aleros cuidadosamente estudiados.

De ese modo, la madera estructural no queda en ningún caso directamente expuesta al agua. Los proyectistas y asesores estudiaron el cumplimiento de los reglamentos que determinan las clases de uso de la madera según la exposición climática, y en algunos casos se aplicarán tratamientos específicos por inmersión.

Respecto de la protección contra incendios, señala que la propia estructura se dimensiona con una capa de sacrificio que permite cumplir con exigencias como F60, y que la madera se protege carbonizando superficialmente, un comportamiento que considera muy eficaz.

Edificio Net Zero

Actualmente, el proyecto está concluyendo el primer piso de hormigón, mientras en paralelo se fabrica en taller, en Tacuarembó, tanto la estructura de madera como parte de los cerramientos. La previsión es que en el cuarto trimestre comience el montaje de la estructura con gran velocidad.

La madera expuesta en los interiores aporta una fuerte dimensión estética y también una regulación natural de la humedad.

El sistema funciona por secuencias: el hormigón queda preparado para recibir la madera, luego se colocan las ventanas y el edificio se cierra rápidamente.

Ese método obliga a concebir la obra de un modo muy distinto al tradicional. Los tiempos se acortan mucho, pero a cambio exige una definición temprana y muy precisa de todos los aspectos del proyecto, tanto estructurales como de instalaciones. Los pasos, perforaciones y encuentros se fabrican en taller, y todo llega a obra con precisión milimétrica, lo que demanda una coordinación exhaustiva.

Por eso el estudio trabaja íntegramente bajo metodología BIM, modelando el edificio con un nivel de detalle muy alto. Todo el equipo y los asesores trabajan sobre las mismas plataformas, y ese proceso forma parte también de un entrenamiento profundo para las empresas contratistas.

Esa lógica obliga a tomar decisiones de manera muy anticipada. A diferencia de la obra convencional, donde muchas cuestiones se resuelven sobre la marcha. Y, según Goldberg, el desafío se intensifica todavía más por la complejidad del corte aterrazado, las calles vehiculares y la propia forma del edificio.

Avanza la ejecución de la planta baja y el primer piso en hormigón armado.

Por último, destaca el perfil energético del proyecto. Médano parte de una envolvente de altísima calidad constructiva, que funciona prácticamente como un termo, combinada con ventilación cruzada discrecional. En esa zona, señala, la posibilidad de aprovechar la brisa marina resulta especialmente eficaz para reducir la temperatura interior.

A eso se suma una planta fotovoltaica de 5.500 m2 sobre la cubierta, capaz de producir energía suficiente para abastecer el 100 % de los amenities y áreas comunes, así como la climatización de las unidades —mediante aire acondicionado, losa radiante y agua caliente central— y buena parte de la carga de vehículos eléctricos.

La generación estimada es de 1,3 GWh anuales, con una reducción de la factura eléctrica superior al 70 %. Según Goldberg, el edificio se sitúa así muy cerca del objetivo de net zero, al intercambiar muy poca energía con la red y generar en el lugar cerca del 80 % del consumo total.

El método detrás de Médano

En entrevista con ARQ, Román Viñoly -CEO de Integrated Developments y partner en Rafael Viñoly Architects (RVA)- se refirió al nuevo rol del estudio de arquitectura en combinación con la figura de desarrollador, y destacó las ventajas de abarcar de forma integral todo el proceso.

Al controlar también el flujo del capital, pueden “darle a cada proyecto el tiempo que merece para desarrollar el concepto, presupuestar y volver a presupuestar, y eliminar los riesgos de diseño y ejecución mucho antes de iniciar la obra”, asegura.

Román Viñoly, CEO de Integrated Developments y partner en Rafael Viñoly Architects.

Un ejemplo concreto es Médano by Viñoly, que se empezó desde cero 26 veces, literalmente. “Arrancábamos un proyecto, desarrollábamos varias versiones, lo abandonábamos y volvíamos a empezar. La versión que hoy estamos construyendo es algo así como la iteración número 200”, aclara.

Para trabajar de ese modo, “hace falta una humildad particular, que también era parte del carácter de mi padre, la de tirar todo por la borda y volver a empezar cuando el edificio te dice que su lógica interna todavía no es sólida”. De ese modo, el proyecto llega a la obra con la tranquilidad de haberlo hecho antes muchas veces en el plano de las ideas.

Al “lujo del tiempo” se suma, además, otra oportunidad que consideran neurálgica: el hecho de seguir vinculados al edificio una vez en funcionamiento. Como los inmuebles suelen atravesar cambios de propietarios a lo largo del tiempo, participar también en su operación les permite continuar aprendiendo a partir de la experiencia real de uso.

“Nosotros pensamos que los edificios deberían ser como los veleros. No están en su mejor momento el día en que se botan, sino después de uno o dos años de uso, una vez que descubriste qué es lo que había que mejorar. Mantenernos vinculados al edificio nos permite seguir aprendiendo de él y proteger y mejorar su valor con el tiempo”, asegura.

Viñoly explicó que solo el diseño conceptual de Médano tiene dos años y medio de trabajo detrás, algo que prácticamente nunca ocurriría en un encargo normal. Y que ese margen permitió despejar gran parte de los riesgos, aunque no todos.

En ese recorrido, Plaza Alemania ocupó un lugar clave. Fue el primer edificio de oficinas en Uruguay diseñado por Rafael Viñoly Architects y desarrollado por Integrated Developments, además del primer ensayo de este nuevo esquema de trabajo.

A partir de esa experiencia, aprendieron a desarrollar, consolidaron vínculos con profesionales y autoridades, y reunieron las condiciones necesarias para encarar un proyecto de la envergadura de Médano.

Médano se emplaza en el único terreno frente al mar del Gran Montevideo que no está separado del océano por una carretera. “En Uruguay, la playa es espacio público, de modo que el sitio conlleva una verdadera responsabilidad cívica. Podríamos haber construido torres allí.

En cambio, mi padre y yo decidimos que el edificio debía ser bajo, fundirse con su entorno y, en la práctica, desaparecer de la percepción de quienes usan esa playa. Que no pueda verse desde la playa está muy en línea con su legado.

La expresión más clara de este enfoque integrado es la propia tipología, que es genuinamente nueva. “Hibridamos un edificio multifamiliar con una circulación vehicular de tipo aeroportuario. Suena casi absurdo -y podría haber sido un error terrible-, pero es precisamente lo que hace que el edificio funcione”, acota.

Una calle interna en el primer nivel sirve a las unidades inferiores, y otra calle en el tercer nivel atiende a los departamentos aterrazados superiores y a los penthouses.

“Paradójicamente, tomar prestada una tipología de infraestructura pública como la de un aeropuerto nos ayuda a evitar el lobby y a crear un producto que se siente excepcionalmente íntimo y privado”, considera.

En ese sentido, Viñoly sostuvo que, como modelo de negocio, Médano es un caso singular y con un atractivo muy amplio, además de una tipología que podría adaptarse a contextos diversos: las afueras de Barcelona, Dubái, Texas, Río de Janeiro o San Pablo, entre otros.

Se trata de una propuesta especialmente orientada a un público que trabaja desde su casa, busca una relación más estrecha con el entorno natural, se desplaza en automóvil y puede encontrar, a cierta distancia de la ciudad, una vivienda con contacto con la naturaleza sobre un suelo de menor costo.

El diseño conceptual de Médano se empezó desde cero 26 veces.

Desde esa perspectiva, Médano podría convertirse en el primero de una serie de proyectos basados en esta singular tipología en distintos lugares del mundo, desarrollados en asociación con operadores o desarrolladores que aporten el conocimiento específico de cada contexto local.

También destacó el interés del grupo por desarrollar viviendas para estudiantes bajo una marca actualmente en proceso. Según explicó, este producto reúne buena parte del aprendizaje acumulado por el estudio, integrando la experiencia adquirida en otros programas —como laboratorios o escuelas—, donde la interacción entre las personas y la construcción de un sentido de comunidad resultan especialmente importantes, sobre todo entre los más jóvenes.