Buscar departamento empieza casi siempre por el mismo lado: cuánta plata hay. Lo que no es obvio es cuántos metros compra esa plata, y la respuesta cambia tanto de un barrio a otro que conviene ordenar la búsqueda por ahí antes de abrir el primer aviso.

Un relevamiento propio sobre 16.187 departamentos en venta publicados en Mercado Libre permite calcular cuánto se pide por metro cuadrado en cada barrio porteño. Entre las dos puntas hay seis veces de diferencia. Y aparece una segunda variable, que el precio no deja ver y que decide tanto como él: cuántas de esas propiedades están en condiciones de que las financie un banco.

Dónde rinde más el presupuesto

Con US$ 100.000 en Villa Lugano se pueden adquirir 98 metros cuadrados: un tres ambientes holgado, con lugar para patio. En Puerto Madero, con la misma plata, se llega a 16, menos que un monoambiente. El valor típico de la Ciudad está en US$ 2.716 el metro, así que ese presupuesto compra 37 metros en un barrio promedio: en el sur rinde casi el triple y sobre el río, menos de la mitad.

BarrioMetro cuadradoCon US$ 100.000Villa SoldatiUS$ 992101 m²Villa LuganoUS$ 1.02298 m²Nueva PompeyaUS$ 1.16186 m²ConstituciónUS$ 1.41571 m²La BocaUS$ 1.43670 m²BalvaneraUS$ 1.76557 m²FlorestaUS$ 1.77356 m²Parque AvellanedaUS$ 1.80056 m²

Los ocho barrios con el metro cuadrado más barato y lo que compra US$ 100.000. Mercado Libre, 15/9/2026.

Y dónde rinde menos

En Núñez el metro se publica a US$ 4.062 y el 84 % de la oferta es nueva. Foto: F. López Claro

El extremo más caro forma una franja continua sobre el río, de Puerto Madero a Núñez, más el eje que sube por Colegiales y Villa Urquiza. Son también los barrios donde más se construyó: en esa franja, siete de cada diez departamentos en venta tienen menos de quince años, contra tres de cada diez en los doce barrios más accesibles.

Puerto Madero se despega de todo lo demás: su metro cuadrado está un 56 % por encima del segundo y sextuplica al más barato.

BarrioMetro cuadradoCon US$ 100.000Puerto MaderoUS$ 6.31916 m²NúñezUS$ 4.06225 m²BelgranoUS$ 3.95825 m²PalermoUS$ 3.87626 m²ColegialesUS$ 3.34630 m²CoghlanUS$ 3.21131 m²Villa DevotoUS$ 3.12532 m²SaavedraUS$ 3.12232 m²

Los ocho barrios con el metro cuadrado más caro de la Ciudad de Buenos Aires. Mercado Libre, 15/9/2026.

El barrio más caro es el que menos financia

Acá aparece el dato que cambia una búsqueda. La intuición dice que donde las propiedades valen más el crédito debería moverse más. En lo que se publica pasa exactamente lo contrario: cuanto más caro el metro, menos oferta lista para un préstamo.

Sobre los 35.000 departamentos usados en venta que la Ciudad tiene publicados en Mercado Libre, 14.993 se ofrecen como aptos crédito: cuatro de cada diez. Pero el promedio esconde dos mercados distintos. En los doce barrios de metro más accesible la proporción trepa a casi la mitad, y va bajando escalón por escalón hasta el cuarto más caro.

Puerto Madero: US$ 6.319 el metro y sólo uno de cada cuatro usados apto crédito. Foto: S. García Díaz

Puerto Madero es el extremo de los dos rankings al mismo tiempo: el metro cuadrado más alto de la Ciudad y apenas uno de cada cuatro usados en condiciones de financiarse, la proporción más baja de los 48 barrios.

Franja de la CiudadMetro cuadradoUsados aptos créditoEl cuarto más accesibleUS$ 992 a 1.93946,5 %Segundo cuartoUS$ 1.993 a 2.39446,7 %Tercer cuartoUS$ 2.421 a 2.91743,2 %El cuarto más caroUS$ 2.917 a 6.31940,2 %

Los 48 barrios en cuatro grupos de doce, del metro más barato al más caro. Mercado Libre, 15/9/2026.

Por qué el crédito no sigue al precio

La explicación está fuera de los avisos, en cómo trabaja cada parte. El préstamo cubre una porción del valor de tasación y necesita una propiedad terminada, escriturable y con los papeles al día: un edificio recién entregado o todavía en obra queda afuera por definición.

Y ahí los dos mapas se tocan: en la franja cara, siete de cada diez departamentos publicados tienen menos de quince años; en la accesible, tres de cada diez. Donde más se construyó es donde menos crédito entra.

Del otro lado juega la cuota. En la franja accesible la unidad típica entra dentro del monto que un crédito estándar cubre sin estirar el ingreso del comprador; arriba de cierto valor, el préstamo alcanza para una parte cada vez menor de la operación y el comprador aparece con la plata hecha.

Ahí el sello de apto crédito deja de ser un argumento de venta y muchos vendedores directamente no lo declaran. Las condiciones se mueven semana a semana y cambian según el perfil de cada solicitante: conviene comparar en al menos tres entidades, públicas y privadas, antes de cerrar una búsqueda.

Qué hacer con esto

Si la compra depende de un crédito, las dos búsquedas se hacen juntas y en este orden: primero el filtro de usado y apto crédito, después el precio.

Por el contrario, elegir el barrio por el valor del metro y recién entonces pedirle al banco es como se llega a barrios donde el presupuesto rinde pero la oferta financiable es corta. Y el sello de apto crédito lo pone quien publica el aviso: sirve para ordenar la búsqueda, no reemplaza lo que después mira el banco.

Dónde mirar

Seis barrios combinan metro cuadrado por debajo del valor típico de la Ciudad y más de la mitad de sus usados en venta ofrecidos como aptos crédito. Los listados, ya filtrados por las dos condiciones: Villa Lugano, Floresta, Parque Patricios, La Boca, San Cristóbal y Monte Castro.

Cómo se hizo este relevamiento

Se relevaron 16.187 avisos de departamentos en venta publicados en Mercado Libre en la Ciudad de Buenos Aires el 15 de septiembre de 2026, barrio por barrio. Los sub-barrios que usa el mercado —Palermo Hollywood, Belgrano Chico, Barrio Norte, Once y los demás— se suman al barrio oficial que los contiene, de manera que los 48 cubren toda la Ciudad sin superponerse.

El valor de cada barrio es la mediana del precio dividido la superficie de sus avisos. Se descartaron los publicados en pesos, los de superficie menor a 15 o mayor a 400 metros cuadrados, los de menos de US$ 15.000 y los que arrojaban menos de US$ 500 o más de US$ 15.000 por metro.

El método se controla contra sí mismo. Repartiendo los avisos al azar en dos mitades 300 veces, el orden de los barrios se sostiene —la coincidencia entre mitades es de 0,98— y la diferencia entre una y otra es del 2,8 %.

Remuestreando los avisos de cada barrio se obtiene además el margen de cada valor: Puerto Madero se separa del segundo sin superponerse, y por eso la nota lo afirma; en cambio Villa Soldati, Villa Lugano y Nueva Pompeya comparten rango, igual que Núñez, Belgrano y Palermo, y esas comparaciones no se ordenan.

Villa Soldati con 48 avisos, Villa Real con 48 y Villa Riachuelo con 18 son los barrios de menor volumen: se publica su valor del metro, no sus porcentajes.

El dato de apto crédito no sale de una muestra: es el total de los 35.000 departamentos usados en venta publicados ese día en la Ciudad, de los que 14.993 figuran como aptos. Es una declaración de quien publica el aviso; orienta la búsqueda y no reemplaza la verificación del banco ni la del escribano.

La antigüedad se midió aparte, sobre los 62.505 avisos que la declaran: se contaron los publicados como a estrenar y los de uno a quince años contra el resto. En el conjunto de la Ciudad son el 59,8 %; en los doce barrios de metro más caro, el 71,1 %; en los doce más accesibles, el 31,7 %. Como el precio, es lo que declara quien publica.

Se mide oferta publicada, no operaciones cerradas: los valores dicen a cuánto se pide, no a cuánto se firma, y dentro de un mismo barrio la diferencia entre dos cuadras puede ser mayor que la que hay entre dos barrios vecinos. Es una foto de un día.

Esta nota se elaboró con asistencia de inteligencia artificial; y fue revisada y editada por la redacción.