Conseguir el crédito es la mitad del problema. La otra mitad es encontrar una propiedad que el banco acepte. Y esa segunda mitad depende, mucho más de lo que se supone, del barrio donde se busque.

Un relevamiento sobre 80.990 avisos de venta publicados en Mercado Libre en los 48 barrios porteños muestra que la respuesta depende, sobre todo, de una variable: si la propiedad es usada o se vende a estrenar.

Una de cada tres usadas, una de cada quince nuevas

Entre las propiedades usadas, el 33,8 % figura como apta crédito. Entre las que se venden a estrenar, apenas el 6,4 %. Una propiedad usada tiene, en promedio, más de 5 veces en posibilidades de que el banco la acepte.

La brecha no es un promedio que esconda excepciones: aparece en los 48 barrios porteños, uno por uno. En Caballito, el 45,0 % de las usadas califica contra el 13,1 % de las nuevas. En Núñez la distancia es la mayor: 33,3 % contra 2,6 %, trece veces.

BarrioUsadas aptasA estrenar aptasBrechaCaballito45,0 %13,1 %3,4Almagro44,5 %10,3 %4,3Villa Urquiza42,5 %5,0 %8,6Balvanera39,6 %12,8 %3,1Flores39,1 %14,1 %2,8Recoleta36,1 %6,7 %5,4Villa Crespo35,3 %4,8 %7,3Núñez33,3 %2,6 %13,0Belgrano31,6 %3,7 %8,5Palermo18,8 %2,3 %8,3Toda la Ciudad33,8 %6,4 %5,3

Porcentaje de propiedades marcadas como aptas crédito según condición, en los diez barrios con más avisos publicados. La última columna indica cuántas veces más chances tiene una usada frente a una a estrenar. Agosto de 2026.

Por qué mirar el ranking por barrio engaña

Leído sobre el total de avisos, sin separar por condición, Núñez aparece entre los últimos: apenas el 12,6 % de su oferta es apta crédito. La conclusión intuitiva sería que ahí la hipoteca no llega.

Es falso: entre las propiedades usadas de Núñez, el porcentaje trepa al 33,3 %, por encima de Belgrano y de Palermo. Lo que su número bajo describe no es al barrio, sino que dos tercios de su stock se venden a estrenar.

Aptas crédito entre las propiedades usadas en venta, por barrio porteño. Mercado Libre, agosto de 2026.

El barrio, en definitiva, importa menos de lo que parece. Lo que define el acceso al crédito es la condición de la propiedad, y cada barrio hereda el promedio que le impone su mezcla de obra nueva y stock consolidado. Palermo, con la mitad de su oferta a estrenar, termina último de la Ciudad; Caballito, con el 40 %, encabeza.

Por qué el banco dice que no

La explicación es menos económica que registral. Para aprobar una hipoteca, el banco exige que la propiedad tenga título sin embargos ni inhibiciones, planos aprobados que coincidan con la realidad física del inmueble y, en propiedad horizontal, el reglamento de propiedad y administración vigente. Un edificio recién terminado, o todavía en pozo, puede no tener ese expediente cerrado.

De ahí que el stock nuevo quede, en los hechos, fuera del alcance del crédito hasta que la documentación se ordena. El desarrollador suele resolverlo con financiación propia en cuotas, un camino distinto al del banco.

Cómo se accede a un crédito UVA

Los bancos piden que la cuota no supere una porción del ingreso familiar. Foto: Shutterstock

El crédito UVA no se mide en pesos sino en Unidades de Valor Adquisitivo, que siguen a la inflación. Eso hace que la cuota inicial sea bastante más baja que la de un préstamo a tasa fija, pero también que se actualice todos los meses. La advertencia es siempre la misma: si los ingresos suben menos que la inflación, la cuota pesa cada vez más sobre el sueldo.

Para calificar, los bancos piden demostrar ingresos y que la cuota no supere una porción del ingreso familiar. La mayoría trabaja con un tope del 25 %, aunque hay entidades más restrictivas, que bajan al 20 %, y otras que llegan al 30 %. Se pueden sumar codeudores para llegar al monto necesario.

La financiación cubre entre el 65 % y el 80 % del valor de tasación según el banco, con algunas líneas que suben ese techo para menores de 30 años. El resto sale del bolsillo del comprador, más los gastos de escritura. Los plazos van de 15 a 30 años.

La diferencia entre entidades es real y conviene medirla. Los bancos públicos suelen encabezar el ranking de tasa; los privados arrancan más arriba y compiten con procesos más ágiles y beneficios para clientes propios. En todos los casos, acreditar el sueldo en el banco es la palanca que más baja la tasa.

Conviene simular en al menos tres entidades antes de decidir. Las condiciones se mueven seguido y la tasa final depende del perfil de cada solicitante: la tasa publicada es un punto de partida, no una promesa. Y antes de enamorarse de una propiedad, verificar que califique.

Para quien depende del préstamo, el relevamiento sugiere una estrategia concreta: buscar donde el stock es usado. No porque sea mejor, sino porque tiene los papeles en orden.

Dónde mirar

Los listados completos de propiedades en venta de los barrios donde el stock usado ofrece mayor proporción de oferta apta crédito: Caballito, Almagro, Boedo y Villa Urquiza. En la barra lateral de cada búsqueda conviene activar primero «Usado» y después «Apto crédito».

Cómo se hizo este relevamiento

Se relevaron 80.990 avisos de venta publicados en Mercado Libre en los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires durante agosto de 2026.

Para cada barrio se consultaron por separado las propiedades declaradas usadas y las declaradas a estrenar, y se tomó en cada grupo la cantidad marcada como apta crédito. Los porcentajes surgen de los filtros que la propia plataforma informa.

Consultar por condición declarada permite comparar barrios sin que interfiera la calidad de las publicaciones. Una medición previa sobre el total de avisos daba un ranking distinto: en algunos barrios buena parte de los anuncios no completa ese campo y el porcentaje bajaba por falta de datos, no de crédito.

Caballito ilustra el riesgo: sobre el total figuraba entre los últimos y, medido sobre sus propiedades usadas, encabeza la Ciudad.

La tabla muestra los diez barrios con más avisos; el mapa cubre los 48, con cinco sin pintar por tener menos de 150 propiedades usadas, un volumen sobre el que un porcentaje no es confiable. La búsqueda se hace por nombre de barrio, de modo que Belgrano arrastra publicaciones homónimas de otras provincias.

Y la condición de apta crédito es una declaración de quien publica el aviso: orienta la búsqueda, pero no reemplaza la verificación del banco ni la del escribano. Se mide oferta publicada, no operaciones cerradas.

Esta nota se elaboró con asistencia de inteligencia artificial, y fue revisada y editada por la redacción.